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¿Qué es un condominio aprobado por la FHA?

¿Qué es un condominio aprobado por la FHA?

Si es un comprador de vivienda que planea utilizar un préstamo de la FHA, es posible que tenga problemas para encontrar un condominio aprobado por la FHA, porque menos del 7% de los proyectos de condominios cuentan con la aprobación de la FHA.

En 2019, la FHA publicó nuevas pautas que permiten a los compradores obtener un condominio individual aprobado por la FHA, lo que le permite obtener un préstamo de la FHA en una unidad de condominio, incluso si todo el complejo no ha recibido la aprobación de la FHA. Este cambio podría darle más opciones sobre la comunidad de condominios en la que compra, y le brinda muchas más opciones de las que tenía bajo las antiguas restricciones.

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¿Qué es un préstamo de la FHA?

Un préstamo de la FHA es una hipoteca garantizada por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA). Obtiene un préstamo de la FHA a través de un prestamista hipotecario, no de la FHA.

El programa está diseñado para ayudar a los compradores que no tienen el excelente historial crediticio requerido para un préstamo convencional. Los préstamos de la FHA también tienen requisitos de pago inicial más bajos que los préstamos hipotecarios tradicionales, lo que facilita la compra de una casa si no tiene mucho dinero ahorrado.

Con una hipoteca tradicional, los prestamistas generalmente buscan un puntaje de crédito de 640 o más. También esperan que tenga un pago inicial de al menos el 10% al 20% para calificar para el préstamo.

Si su puntaje de crédito es tan bajo como 500, es posible que aún califique para un préstamo FHA, pero dependerá del prestamista. Si su puntaje es superior a 580, el prestamista puede aceptar un pago inicial del 3.5%, pero deberá realizar un pago inicial del 10% si su puntaje es inferior a 580.

(Ver: ¿Por qué necesita un pago inicial, de todos modos?)

Las hipotecas de la FHA utilizan una relación deuda-ingresos más baja: 43% en comparación con 45% para una hipoteca convencional. Eso significa que calificará para una hipoteca un poco más pequeña de lo que lo haría si estuviera buscando un préstamo tradicional.

El inconveniente de un préstamo de la FHA es que tiene que pagar el seguro hipotecario, lo que garantiza que el prestamista recuperará su dinero si no cumple con el préstamo. Una prima considerable, el 1,75% del principal del préstamo, vence al cierre. Después de eso, paga una prima anual que se divide en pagos mensuales y se agrega a los pagos hipotecarios mensuales que realizará en su préstamo.

¿Qué es un condominio aprobado por la FHA?

Los condominios deben cumplir con ciertos estándares para ser aprobados por la FHA, lo que los hace elegibles para que los compradores obtengan un préstamo de la FHA. Al aprobar un préstamo para un condominio, la agencia busca pruebas de que el complejo es financieramente viable y seguirá siéndolo, lo que ayuda a proteger tanto su inversión como la de ellos.

Hasta 2019, la agencia solo aprobó complejos de condominios y continúa aprobando proyectos completos. Los condominios con aprobación de la FHA cumplen con estándares como:

  • No más de la mitad de las unidades son de alquiler o propiedad de inversores
  • Menos del 35% de la propiedad es espacio comercial
  • No más de la mitad de las unidades se financian con préstamos de la FHA
  • Menos del 15% de los propietarios tienen más de 60 días de retraso en el pago de sus cuotas de asociación.

La comunidad también debe tener reservas adecuadas y cumplir con los requisitos de seguro.

A fines de 2019, la FHA anunció que aprobaría unidades de condominio individuales en un complejo de condominios que no está aprobado por la FHA. Esta regla le permite solicitar un préstamo de la FHA si desea comprar un condominio en un complejo que no cuenta con la aprobación de la FHA.

Para recibir un préstamo de la FHA en una sola unidad de condominio, la unidad que elija debe estar en una comunidad donde:

  • Hay al menos cinco unidades
  • No más del 10% de las unidades tienen préstamos de la FHA
  • Al menos la mitad de las unidades están ocupadas por propietarios
  • No más del 35% del espacio se utiliza para fines comerciales
  • Todo el proyecto ha sido construido, sin nuevas fases en construcción.

(Leer: 6 formas de facilitar su solicitud de hipoteca)

Beneficios y desventajas de obtener su condominio aprobado por la FHA

El beneficio principal de obtener una unidad en un condominio aprobado por la FHA es que le brinda más opciones cuando busca un condominio que puede comprar con un préstamo de la FHA. No tiene que limitar la búsqueda de su casa a proyectos de condominios con la aprobación de la FHA.

Para obtener la aprobación de la FHA para una sola unidad, deberá trabajar con un prestamista que tenga experiencia con préstamos de la FHA y emplee suscriptores de endoso directo.

Aunque el condominio que elija no tiene que estar en un complejo aprobado por la FHA, el proyecto del condominio y la asociación deben cumplir con todos los requisitos para la aprobación total.

Es posible que los desarrollos de condominios no busquen la aprobación de la FHA por muchas razones. El papeleo involucrado puede ser complicado y debe volver a presentarse cada tres años. Las comunidades de condominios también pueden evitar la aprobación de la FHA porque los propietarios actuales creen que las personas que reciben préstamos de la FHA podrían tener un mayor riesgo de incumplir con sus préstamos.

Sin embargo, obtener la aprobación de la FHA abre el grupo de compradores potenciales, lo que beneficia a los propietarios actuales cuando también deciden vender sus condominios.

¿Cómo puede obtener la aprobación de la FHA para su condominio?

La FHA se refiere a obtener un condominio único aprobado por la FHA para un préstamo como "aprobación de una sola unidad".

Según FHA Review, el proceso “no es tan simple ni tan fácil como la gente esperaba”. Obtener la aprobación de una sola unidad tiene más pautas que obtener un proyecto de condominio completo aprobado por la FHA.

(Más: La guía para un refinanciamiento de la FHA)

Su prestamista hipotecario debe manejar la documentación para la aprobación de una sola unidad. Eso requiere enviar un cuestionario de aprobación de cinco páginas (formulario HUD-9991). La asociación de condominios o la empresa de administración debe completar la mayor parte del formulario y presentar los documentos pertinentes, como copias de pólizas de seguro, presupuestos de la asociación y convenios registrados.

El cuestionario requiere información que demuestre que el complejo cumple con todos los requisitos de la FHA, tales como:

  • Número de unidades ocupadas por el propietario y de alquiler
  • Número de unidades en las que los propietarios tienen más de 60 días de atraso en las tarifas de la asociación
  • Cantidad de espacio comercial en el complejo
  • Si la asociación de condominios tiene un seguro que cubre mejoras interiores, costo de reemplazo del proyecto y seguro de responsabilidad
  • Si la comunidad tiene fondos de reserva adecuados

¿Demasiado tiempo, no leíste?

La aprobación de una sola unidad hace posible utilizar un préstamo de la FHA para comprar un condominio en un complejo que no está aprobado por la FHA. Si ha encontrado un condominio que le gustaría comprar y desea utilizar un préstamo de la FHA, puede valer la pena encontrar un prestamista de la FHA con experiencia que esté dispuesto a buscar la aprobación de la FHA para una sola unidad de condominio.

Sin embargo, la aprobación de la FHA de un solo condominio es complicada y no todos los prestamistas pueden realizar el proceso. Es posible que tenga que buscar un prestamista que pueda navegar por la burocracia y una asociación de condominios que desee proporcionar la información y la documentación necesarias para hacer el trabajo.

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