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¿Por qué necesita un anticipo, de todos modos?

¿Por qué necesita un anticipo, de todos modos?

Uno de los aspectos más intimidantes de comprar su propia casa, particularmente su primera casa, es el pago inicial. En la mayoría de los casos, los prestamistas buscan un pago inicial en efectivo del 20% del valor de la vivienda, lo que puede sumar mucho dinero.

Veamos algunos números reales para ver qué tan difícil es realmente el problema. El precio promedio de una vivienda en Estados Unidos en este momento es cercano a los $ 250,000, mientras que el ingreso promedio de los hogares estadounidenses es de alrededor de $ 60,000. Un pago inicial del 20% en una casa de $ 250,000 es de $ 50,000, y eso ni siquiera incluye gastos adicionales como costos de cierre y costos de mudanza. Tener un pago inicial completo del 20% en el hogar estadounidense promedio mientras aún puede permitirse el lujo de mudarse le costará a la familia estadounidense promedio el salario de un año. Esa es una píldora increíblemente difícil de tragar.

Entonces, ¿es realmente necesario el pago inicial de una casa? La respuesta corta es no, pero no tener una es muy costoso.

¿Por qué los prestamistas quieren un pago inicial?

Para los prestamistas, si traes un anticipo, en realidad te prestan menos dinero, entonces, ¿por qué querrían que tuvieras uno? Bueno, hay algunas razones.

En primer lugar, recuerde que los prestamistas quieren prestar cuando el riesgo es bajo. Quieren prestar dinero a personas en situaciones en las que están seguros de que el préstamo se devolverá a tiempo, con los pagos realizados a tiempo. Es por eso que los prestamistas quieren saber tanto sobre usted cuando le prestan dinero: su informe de crédito, su puntaje de crédito, su historial de empleo y cualquier otra deuda que tenga. Su prestamista evaluará cuánto riesgo está tomando al prestarle dinero. No es un buen resultado para un prestamista hipotecario si con frecuencia se atrasa en los pagos o si tiene que cerrar su casa. Cuando llega tarde o cuando no cumple, significa que el prestamista lo toma como una pérdida, y usted también lo hace, al declararse en quiebra o incumplir su hipoteca. Los prestamistas quieren prestar dinero a prestatarios de bajo riesgo que simplemente harán sus pagos a tiempo.

Un anticipo indica que usted es financieramente estable. Tiene este grupo de efectivo y no lo gastó en otras cosas. Esa es una clara indicación de estabilidad financiera para el prestamista, creando una imagen clara y positiva junto con su buen historial crediticio y laboral. Incluso si un familiar le dio un pago inicial, eso indica que tiene una red social a su alrededor que puede ayudarlo financieramente en caso de necesidad, lo cual es otra buena señal.

Sin un pago inicial, las hipotecas requieren PMI

Muchos prestamistas reconocen el desafío de tener un pago inicial completo para los compradores de vivienda por primera vez y, por lo tanto, generalmente seguirán prestando a los compradores de viviendas que tienen buen crédito, incluso ofreciendo buenas tasas hipotecarias.

¿Cuál es el truco? Seguro hipotecario privado (PMI) es la trampa.

El seguro hipotecario privado es una forma para que los prestamistas reduzcan el riesgo para ellos mismos, de lo contrario, los prestatarios buenos acuden a ellos para comprar una casa sin suficientes pagos iniciales. Es una póliza de seguro que el prestamista establece en su nombre que le pagará al prestamista si no puede seguir haciendo sus pagos.

A menudo, cuando acude a un banco para obtener un préstamo convencional sin un pago inicial completo del 20%, el prestamista aún le ofrecerá una buena tasa, pero le exigirá que retire dicha política. Por lo general, el PMI cuesta aproximadamente el 1% del valor de la casa cada año si tiene un buen crédito, por lo que si compra una casa de $ 250,000, su póliza PMI costará $ 2,500 al año o aproximadamente $ 200 al mes. Esto a menudo se incluye directamente en su pago mensual de la hipoteca, ya que su prestamista establecerá la política por usted.

Entonces, si pide prestados $ 250,000 al 3% en una hipoteca a 30 años, su pago mensual sería de aproximadamente $ 1,040, pero el PMI agregaría otros $ 200 por mes además de eso.

¿Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado? Por lo general, una vez que ha pagado el 20% del valor de la casa, se cae automáticamente. También puede comunicarse con el prestamista para que le retiren el PMI antes de tiempo si puede demostrar que el valor de su vivienda ha aumentado significativamente, de modo que la hipoteca ahora es menor al 80% del valor de la vivienda. Esto crea un incentivo adicional para hacer pagos mensuales adicionales, ya que eliminar el PMI rápidamente será un gran ahorro de dinero.

(Relacionado: PMI: ¿Qué es el seguro hipotecario privado?)

¿Qué pasa con los préstamos de la FHA?

Algunas personas pueden haber cometido errores de crédito en su pasado reciente, pero todavía quieren comprar una casa a una tasa de interés razonable. En esas situaciones, pueden solicitar un préstamo de la FHA.

Un préstamo de la FHA es una hipoteca de la vivienda que está garantizada por el gobierno federal, lo que significa que es más probable que los prestamistas presten dinero a personas con crédito regular debido a esa garantía del gobierno federal. Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial en la mayoría de los casos, pero ese pago inicial es tan pequeño como el 3.5% del valor de la vivienda.

El problema aquí es que los préstamos de la FHA vienen con una prima de seguro hipotecario (MIP). MIP es similar a PMI en que es un costo adicional en el pago de su hipoteca, excepto que no se cae automáticamente. Por lo general, tiene una duración de 11 años o la duración total de la hipoteca, según los detalles de su préstamo. La única forma de deshacerse de él es pagar su hipoteca o refinanciarla más tarde. La cantidad real de MIP varía de un préstamo a otro, pero oscila entre el 0,4% del valor de la vivienda y un poco más del 1% del valor de la vivienda, o entre $ 80 y $ 200 al mes en nuestro ejemplo de hipoteca.

(Lea: ¿Qué es un préstamo FHA?)

¿Debo comprar una casa ahora o esperar?

La capacidad de ahorrar para el pago inicial es una gran prueba de fuego para determinar si puede pagar una casa o no. Si tiene dificultades para ahorrar dinero de un mes a otro en una situación de alquiler, ser propietario de una vivienda en este momento probablemente no sea una buena opción financiera para usted. No se trata de si puede apartar dinero cada mes para el pago inicial, sino si realmente lo hace. ¿Está eligiendo cada mes ahorrar para ese hogar o está viviendo de cheque en cheque?

Mi recomendación es que ejecute los números para ver cuánto costará realmente ser dueño de su casa deseada. Con esto, no me refiero solo al pago mensual de la hipoteca más el PMI. También debe incluir cosas como impuestos a la propiedad, tarifas de asociación de propietarios, todos los servicios públicos, seguro de propietarios y mantenimiento y mejora mensual (probablemente gastará el 1% del valor de la vivienda al año en mantenimiento). Agregue todo eso junto y agregue un 10% adicional para las cosas que aún no está considerando. ¿Puedes pagar tanto cada mes? Si crees que puedes, pon tu dinero donde está tu boca y vive de acuerdo con él. Pase al menos un año poniendo esa cantidad total en ahorros cada mes, luego pague el alquiler y los servicios públicos de esa cuenta de ahorros, dejando el resto en su lugar como ahorros para el pago inicial. Si no puede lograr esto, entonces no está financieramente preparado para comprar.

¿Qué pasa si estás preparado financieramente? Tiene un buen trabajo y puede pagar ese gasto cada mes, pero simplemente no ha tenido tiempo de ahorrar lo suficiente para un pago inicial del 20%. ¿Entonces que? En esa situación, no es una mala idea comprar en un período donde las tasas hipotecarias son extremadamente bajas, ya que puede fijar esas tasas bajas en su hipoteca y pagar esa hipoteca hasta que el PMI caiga o pueda refinanciar para deshacerse de MIP

Demasiado tiempo, no lo leí?

En el mercado financiero actual, donde las tasas de hipoteca de la vivienda son increíblemente bajas, el factor más importante en su decisión de compra debe ser si puede pagar el costo mensual de una hipoteca de 15 años con PMI adjunto. Si cree que puede manejar eso, vívelo durante un año más o menos y deje de lado la diferencia entre su cantidad calculada y su alquiler real. Ese ejercicio solo le dará el comienzo de un gran pago inicial y también demostrará que tiene el autocontrol y los medios financieros para que esto funcione.

Una vez que esté seguro de estar financieramente listo para el gasto (y las tasas hipotecarias permanecen históricamente bajas), comience a hablar con los prestamistas y vea qué opciones están disponibles para usted.

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