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¿Búsqueda de casa durante la pandemia? 8 formas de ganar una guerra de ofertas

¿Búsqueda de casa durante la pandemia? 8 formas de ganar una guerra de ofertas

En un mercado inmobiliario de COVID, puede ser un desafío hacer la oferta correcta y aún más difícil que el comprador la acepte. Con una demanda tan alta, coloca a los vendedores en una posición única para recibir múltiples ofertas y disfrutar de una guerra de ofertas en su propiedad. Está cambiando la forma en que se realizan las transacciones de bienes raíces, incluso afectando las tasas hipotecarias, ya que los compradores y sus agentes en todo el país tienen que adaptarse.

“A medida que el inventario se reduce y las tasas de interés mejoran, las condiciones se vuelven más propicias para situaciones de oferta múltiple”, explica Dylan Lennon, Ph.D., agente inmobiliario y productor multimillonario constante para Keller Williams Professionals en Asheville, Carolina del Norte.

Como inversor de bienes raíces residenciales a tiempo completo con Blue Ladder Development, Bill Samuel está de acuerdo. Él aconseja: "Si realmente le gusta una propiedad, debe actuar con rapidez o corre el riesgo de perderla por otra oferta".

Profundizamos en los trucos del mercado inmobiliario COVID actual

El mercado inmobiliario COVID-19

Primero, el mercado inmobiliario de COVID varía drásticamente según el lugar donde viva.

TJ Sayers es propietario de Birmingham Homebuyers, LLC, una empresa de inversión inmobiliaria en Alabama. Él dice: "Mi empresa 'cambia' entre 60 y 70 casas por año, y seguimos sorprendiéndonos de cómo el mercado sigue volviéndose más competitivo incluso durante la pandemia".

Como jefe de contenido del mercado inmobiliario residencial Sundae, Joey Campbell ha notado el aumento en las áreas residenciales. Hablando de coronavirus, Campbell dice: “Ha exacerbado las limitaciones de la oferta de vivienda y ha creado aún más guerras de ofertas en áreas residenciales populares. Con tasas de interés súper bajas, muchos compradores nuevos han ingresado al mercado, lo que hace subir los precios y aumenta la competencia ".

Esas no son las únicas razones, dice Todd Huettner, presidente de Huettner Capital en Colorado. "La diferencia real con COVID es que ha aumentado la demanda", dice, y agrega que "el impacto financiero de Covid ha dado como resultado tasas de interés bajas récord que estimulan la demanda de los compradores".

En Denver, COVID también ha impulsado el aumento del trabajo remoto. Huettner explica: "La flexibilidad del trabajo remoto hace que las personas se trasladen de ciudades con viviendas de mayor costo a ciudades con viviendas de menor costo".

Estrategias para ganar una guerra de ofertas locales

"Aunque el precio sigue siendo la primera pieza que los vendedores considerarán, a veces otros aspectos del trato son más importantes", explica Lennon. “Según los objetivos del vendedor, existen otras formas de mejorar su oferta. He tenido clientes que acortaron o eliminaron la contingencia de inspección, aumentaron el valor de los depósitos de carpetas, agregaron un depósito de carpetas después de las inspecciones y proporcionaron varias cartas de aprobación de préstamos ".

Sin embargo, para el comprador de vivienda promedio, es más fácil decirlo que hacerlo. Puede ser difícil determinar qué es apropiado en un mercado vulnerable, pero los mejores expertos en bienes raíces del país nos dicen que no hay razón para preocuparse.

"Además de aumentar su oferta real u optar por poner más dinero para su pago inicial, hay algunas formas de obtener una ventaja al ofertar por la propiedad de sus sueños", dice Johell Aponte, propietario de MoveOnHouseBuyers.com de Houston. Así es como lo haces.

1. Renunciar o ajustar algunas contingencias

“Los vendedores saben que entre el 10 y el 15% de los compradores cambian de opinión durante el período de inspección”, dice Kevin Bazazzadeh, propietario de Brilliant Day Homes, una empresa de inversión inmobiliaria en Houston. “Puedes aliviar sus mayores temores poniendo 'más piel en el juego'”.

Jonathan Sánchez, inversor inmobiliario y cofundador de ParentPortfolio, está de acuerdo. “Una oferta puede resultar atractiva reduciendo el número de contingencias”, dice. "Esto se puede lograr eliminando una inspección de toda la casa o acordando una fecha de cierre más temprana".

Renunciar a la inspección es un método popular que Nishank Khanna ve comúnmente como director financiero de Clarify Capital. "Renunciar a la inspección reduce el riesgo del vendedor de perder dinero en el futuro si el inspector encuentra algún problema con la casa", explica. "Si usted es el único comprador potencial que está dispuesto a omitir una inspección, tendrá una ventaja competitiva porque le ahorrará al vendedor una molestia y un posible gasto".

Sin embargo, no está exento de riesgos. "Renunciar a la inspección puede convertirlo en un comprador más competitivo, pero cuando gasta al máximo de su presupuesto en una guerra de ofertas, puede encontrarse en un aprieto si la casa requiere alguna reparación", dice Khanna, quien agrega que el más común Los problemas de inspección suelen ser los que no puede ver.

“Prepárese para desembolsar dinero extra en el futuro si se perdió algo a primera vista”, advierte.

2. Escribe una carta

Khanna también recomienda una carta personal en lo que él llama una táctica de "tocar sus corazones", apelando a las emociones del comprador.

"También recomendaría una carta personal a los vendedores con una foto de usted y su familia", dice Tyler Forte, director ejecutivo de corretaje de bienes raíces con sede en Nashville, Felix Homes. "Estos pequeños gestos pueden ser muy útiles a los ojos de un vendedor".

Es algo que James McGrath ve a menudo como cofundador de la corredora de bienes raíces de la ciudad de Nueva York, Yoreevo. “Mientras que algunos vendedores solo se preocupan por el precio, otros están apegados emocionalmente a sus hogares y quieren asegurarse de que estén en buenas manos”, explica. Sin embargo, Khanna advierte que esto solo suele funcionar "siempre que sea uno de los mejores postores".

3. Descubra las necesidades del vendedor

"Si está en una guerra de ofertas de vivienda, el precio no siempre es el factor más importante", dice Luke Smith, fundador de We Buy Property In Kentucky. “A veces, el vendedor está más interesado en términos que le sean favorables. Es una buena estrategia simplemente preguntar ".

Kendall Bonner, corredor y propietario de RE / MAX Capital Realty en Lutz, Florida, está de acuerdo. “A veces, la forma más sencilla de conseguir que se acepte su oferta es satisfacer las necesidades del vendedor”, dice. “Asegúrese de comprender cuáles son las prioridades del vendedor, como su cronograma preferido para el cierre. Si buscan un proceso de cierre más rápido, es posible que estén dispuestos a comprometer el precio ".

“Al entrar en una guerra de ofertas por una casa muy disputada, debe comprender las características de una oferta que son más importantes para el vendedor”, dice Forte. En Nashville, piensa fuera de la caja con sus ofertas y aconseja a los compradores que hagan lo mismo. "Considere pagar algunos de los costos de cierre, como el seguro de título, como una forma de hacer que su oferta parezca aún más atractiva".

4. Presenta tu mejor oferta

Hay muchas otras formas de hacer que su oferta sea más atractiva. “Algunos otros factores que pueden ser importantes para ellos son: fecha de cierre, plazos de financiamiento, contingencias del contrato”, incluye Forte.

Bonner aconseja a los compradores que empiecen con fuerza. “En un momento en que el inventario es bajo y hay mucha competencia en el mercado, ahora no es el momento de tratar de regatear por el mejor trato”, dice. “Haga una oferta fuerte desde el principio. Dado el clima actual, debería estar dispuesto a pagar un precio razonable por una casa en su mercado respectivo ".

También debes leer sobre el vendedor, recomienda Sayers. “Al hacer su oferta por la casa, debe tratar de averiguar con qué tipo de vendedor está tratando. La mayoría de las veces, las casas completamente rehabilitadas que se organizan son casas ofrecidas por inversores / aletas. Las casas que están ocupadas por sus propietarios generalmente no serán inversores. Esto puede marcar una gran diferencia en cómo presentar su oferta ".

Continúa: “Si el vendedor es un inversor con experiencia, querrá hacer su mejor oferta inicialmente y no dejar que el precio de venta lo limite. En mercados competitivos, las casas se pueden vender por mucho más que el precio de venta ".

5. Obtenga una aprobación previa

Una parte importante del proceso de compra de una vivienda es su aprobación previa, y es algo que nuestros expertos enfatizan mucho.

“NO hay posibilidad de que gane una guerra de ofertas sin una aprobación previa adjunta a su oferta”, enfatiza Samuels. "Presentaría todos los documentos que solicite su prestamista preferido para obtener la aprobación previa".

Esto también puede funcionar en su beneficio, dice Bonner. “Una de las mejores maneras para que los compradores se destaquen en un mercado competitivo es asegurarse de que estén bien preparados para el proceso, lo que incluye tener un depósito en garantía sólido y una carta de aprobación previa. Los vendedores tendrán más confianza en los compradores que están más avanzados en el proceso de financiación con sus prestamistas ”, explica.

Una compra en efectivo también puede ser una gran ventaja. “Si puede pagar en efectivo, se obtiene una gran ventaja, ya que puede acortar drásticamente el tiempo del vendedor”, dice Bazazzadeh.

6. Aumente su pago inicial o depósito de garantía

Pagar más dinero por adelantado también puede ser un signo de confiabilidad financiera y seguridad en el proceso de compra de una vivienda.

Steve Orlowski, gerente general de Review Home Warranties, recomienda un depósito más alto para mejorar sus posibilidades. “Averigüe el monto del depósito que solicita el vendedor y vaya mucho más allá”, aconseja. "Ofrezca un depósito en el rango de porcentaje de dos dígitos, como el 10% o incluso el 20%".

7. Pague el monto total en efectivo

Como dicen, el efectivo es el rey, y en el sector inmobiliario de COVID no es diferente.

“Este año, visité 12 propiedades diferentes, hice más de cinco ofertas y finalmente obtuve una oferta aceptada”, dice Jonathan Sánchez, inversionista inmobiliario y cofundador de ParentPortfolio. "Hacer una oferta en efectivo es el camino más exitoso para ganar una guerra de ofertas porque omite todos los requisitos establecidos por el prestamista".

“Es importante comprender que la solidez del financiamiento es una consideración clave que el vendedor tiene en cuenta al seleccionar una oferta”, dice Samuel. “Por supuesto, una oferta en efectivo calificaría mejor en esta categoría. Se prefiere el efectivo porque no hay riesgo de que el comprador no califique para la aprobación de un tercero (el prestamista del comprador) ".

8. Ofrezca cerrar rápidamente

Si un vendedor es particularmente sensible a la urgencia, su oferta de cerrar rápidamente podría ser suficiente para ganar la guerra de ofertas de viviendas.

"Si el vendedor o su agente pide lo mejor y lo final, reduciremos nuestro tiempo para cerrar (es decir, de 30 días a 20 o 14) y mantendremos el precio en nuestra oferta original", comparte Smith. “Esta ruta nos permite mantenernos dentro de nuestro presupuesto y demostrar que estamos haciendo concesiones. A menudo, esta estrategia nos proporciona resultados favorables ”.

“Otra cosa que puede hacer es tener a su inspector de viviendas listo para que pueda cerrar un trato rápidamente”, recomienda Aponte. "¡Un día puede marcar la diferencia para obtener o perder su propiedad favorita en el mercado!"

También está de acuerdo Michael Shapot, agente inmobiliario asociado con licencia del equipo The Shapot de la ciudad de Nueva York. “Ofrezca flexibilidad en la fecha de cierre. Con tantas piezas móviles, incluida la posibilidad de más bloqueos, un comprador que pueda ser flexible tiene una ventaja ".

Cosas a tener en cuenta al pujar

Tenga cuidado al hacer una oferta excesiva

“Con una demanda tan alta durante la pandemia, estamos viendo compradores que ofrecen un valor de vivienda significativamente superior para vencer a la competencia y ganar la casa de sus sueños”, dice Khanna. "Se sienten frustrados cuando su prestamista no puede proporcionar un préstamo por más del valor de tasación".

Puede terminar en un desastre, advierte. "Estas mismas personas terminan teniendo que alejarse de la venta porque, sin un préstamo por el monto total, la casa está fuera del presupuesto y es inasequible".

Adam Mitchell, propietario de We Buy Houses Fast en Dallas, aconseja a los compradores que eliminen la emoción del proceso. “Conozca su MOA (monto máximo de oferta) y cúmplalo. Esto ayudará a las personas a tomar decisiones racionales en una guerra de ofertas ”, explica. “Si la licitación se vuelve loca, probablemente haya alguien que pague en efectivo, y si es así, el cielo es el límite de lo que el postor en efectivo puede ofrecer. Si sospecha esto y está utilizando una hipoteca, aléjese y busque otra casa ".

"Sin tener en cuenta el verdadero valor de una casa, hacer una oferta excesiva no tiene sentido", dice Khanna, abordando el problema con un sentido analítico. “Si termina haciendo una oferta por encima de la tasación de la vivienda, tendrá que cubrir el costo por encima de su préstamo hipotecario de su bolsillo, o esperar que el vendedor esté dispuesto a negociar. Para muchos compradores, simplemente no vale la pena.

Pujando contra ti mismo

Suena tonto, pero sucede a menudo. Es importante a la hora de comprar una vivienda que no haga ofertas sin contraoferta. De lo contrario, puede terminar haciendo una oferta en su contra.

No es suficiente que alguien solo diga que hay interés en la casa. Solo aumente su oferta después de que alguien haya aumentado la suya, o terminará haciendo una oferta en su contra.

Sopesar los pros y los contras de las cláusulas de escalada

“Puede incluir una cláusula de escalamiento, que se suma como una oferta automática de x monto cada vez que alguien iguala su oferta”, describe Aponte. "Esto puede ser arriesgado, pero es una forma de no perder la posible casa de sus sueños".

“Una cláusula de escalamiento puede ser beneficiosa, pero tenga en cuenta que cuando hace una oferta con una cláusula de este tipo, básicamente le está mostrando sus cartas al comprador”, advierte Forte. "Si planea financiar la vivienda con una hipoteca, le recomiendo que le pida a su prestamista que llame personalmente al agente de cotización para que responda por usted".

"En última instancia, los vendedores son libres de aceptar la oferta que mejor les funcione", dice Lennon. “A veces, esto significa rechazar ofertas con cláusulas de escalamiento porque parecen complicadas. En algunos casos, mis vendedores han visto ofertas más bajas sin cláusulas de escalada como mejores que una oferta más alta con escalada. En muchos casos, gana la oferta más simple ".

Si decide tomar esta ruta, recomienda buscar al profesional adecuado que pueda ayudarlo. “Las cláusulas de escalada son técnicas y requieren un agente experimentado para manejar los aspectos de procedimiento”, explica. "Asegúrese de estar trabajando con un agente experimentado. De lo contrario, las cosas pueden ser contraproducentes ".

Tenga cuidado con los vendedores que utilizan tácticas manipuladoras

No todas las personas con las que se encontrará en su proceso de compra de una vivienda serán tan honestas como le gustaría, por lo que es importante proceder con precaución y tener cuidado con los vendedores que trafican con engañosos planes de manipulación.

"Si usa una cláusula de escalada, tenga cuidado", dice Bazazzadeh. “Su agente debe solicitarle al agente que cotiza en bolsa una prueba de la otra oferta que provocó la escalada. Hay casos de agentes deshonestos que mienten sobre otras ofertas o que alguien ha hecho una oferta falsa solo para obtener el precio máximo del comprador ".

Conclusiones finales

En un mercado inmobiliario competitivo, a menudo no hay tiempo que perder. La mejor manera de evitar una guerra de ofertas es hacer que su primera oferta sea la mejor. Hay varias maneras de hacer eso.

  • Presentar comprobante de fondos – A todo el mundo le gusta un comprador en efectivo. Con efectivo, no hay miedo a perder el financiamiento ni a tasadores o aseguradores a quienes complacer. Si está utilizando una hipoteca, prepare sus documentos para su revisión, incluida una aprobación previa, para que los compradores sepan que habla en serio.
  • Evite contingencias de antemano- "No seas codicioso", dice Bonner. Ella explica: “No pida al vendedor más de lo que necesita, en términos de costos de cierre y otras contingencias, como reparaciones. Concéntrese en las reparaciones más necesarias, aquellas que podrían impedirle obtener financiamiento ".
  • Fecha de cierre flexible “La conclusión es que la mejor oferta no se trata únicamente del precio de compra”, dice Forte. "Descubra qué factores son importantes para el vendedor y recurra a ellos". Una fecha de cierre flexible podría funcionar muy bien.
  • Escribir una carta- McGrath le anima a utilizar papel y bolígrafo. "Al incluir una carta que le cuente al vendedor un poco sobre usted, por qué ama la casa y por qué quiere convertirla en su hogar, puede marcar la diferencia en situaciones de ofertas cerradas".

¿Demasiado tiempo, no leíste?

Una guerra de ofertas de viviendas puede ser una experiencia estresante, pero el coronavirus puede hacerla realmente agotadora. Mientras navega por el proceso, trate de aferrarse a la emoción de un nuevo hogar y encuentre la paciencia para llevar a cabo el proceso.

Huettner te recuerda que debes mantener la perspectiva. “No es un concurso que tengas que ganar”, dice. “El objetivo es conseguir la casa adecuada al precio adecuado para su situación. A veces, la mejor casa es la que encuentras después de perderte "la mejor casa" ".