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Así es como la APR afecta su hipoteca

Trent Hamm

Las matemáticas hipotecarias pueden ser difíciles. Tampoco son solo los números. Las hipotecas a menudo se vuelven más confusas por la amplia variedad de términos y la jerga que se les aplica a los nuevos prestatarios que hacen que todo el proceso hipotecario sea mucho menos claro de lo que debería ser.

APR significa tasa de porcentaje anual y es el interés que paga por su hipoteca en el transcurso de un año, más las tarifas y otros costos. Por ejemplo, si debe $ 300,000 en su hipoteca y tiene una APR del 3%, el interés total de su hipoteca en el transcurso de un año sería de $ 9,000. Es el 3% de $ 300,000 o 0.03 veces $ 300,000.

Sin embargo, no realiza pagos hipotecarios anuales. Tú haces mensual pagos de la hipoteca, y eso puede complicar un poco las cosas. Profundicemos un poco más en las matemáticas.

[Leer: ¿Debería obtener una hipoteca cuando las tasas son bajas? ]

Un ejemplo de pago hipotecario mensual

Comencemos por ver qué sucede con el pago mensual de su hipoteca. Para simplificarlo, sigamos con esa hipoteca de $ 300,000 y una tasa de interés del 3%, y conviértalo en una hipoteca a 30 años.

Durante los próximos 30 años, tendrá que pagar una hipoteca cada mes. Ese pago estará compuesto por dos partes: intereses y capital. El capital es una pequeña parte del monto real que pidió prestado, mientras que el interés es el dinero que está pagando a su prestamista como parte del pago de lo que se le debe.

Cada pago mensual de esta hipoteca sería de $ 1264. Para su primer pago, pagaría $ 514 de capital y $ 750 de interés.

¿Cómo se calcula eso? Su tasa de interés anual es del 3%, pero solo paga por un mes: su tasa de interés mensual. Si toma la tasa de interés anual del 3% y la divide por 12, obtendrá una tasa de interés mensual del 0,25%. $ 300,000 multiplicado por 0.25% totaliza hasta $ 750, y esa es la porción de interés de su pago. El resto va hacia el director.

[Leer: Cómo calcular su hipoteca]

Aquí es donde las cosas se ponen interesantes. Cuando realiza ese primer pago, $ 514 se destinan a su capital, por lo que ahora solo debe $ 299,486.

El mes siguiente, la parte de su pago de $ 1,264 que se destina a intereses ahora es de $ 299,486 multiplicado por 0,25%, o $ 748,72. Sí, menos que el mes anterior. Eso significa que una mayor parte de su pago se destina al principal: $ 1264 menos $ 748.72, o $ 515.28. Esto se llama programa de amortización.

Esto sucede mes tras mes, siempre que realice el pago a tiempo. Realiza el mismo pago, pero cada mes una porción mayor se destina a pagar lo que debe y menos a los intereses.

Si paga más cada mes, ese extra se destina al capital, lo que significa que puede pagar su hipoteca aún más rápido.

Una APR más baja significa un pago mensual más bajo

La APR de su hipoteca es fundamental porque cuanto menor sea, menor será su pago mensual.

Como se señaló, una hipoteca de $ 300,000 a 30 años con una APR del 3% le da un pago mensual de $ 1,264. Sin embargo, si logra reducir esa APR al 2.75%, su pago mensual se reduce a $ 1,224. Eso es $ 40 más en su bolsillo cada mes durante los próximos 30 años. Podría usar esos $ 40 para un pago mensual adicional si quisiera y cancelar su hipoteca años antes.

Un cambio de 0.25% en su APR puede no parecer un gran problema, pero cuanto más grande es su hipoteca, más importante se vuelve. También vale la pena considerar que reducirá su factura hipotecaria cada mes durante toda la duración de la hipoteca, lo que puede terminar haciendo una diferencia significativa.

No se preocupe por el APY de su hipoteca

Muchos prestamistas también le dirán el APY [el porcentaje de rendimiento anual] de su hipoteca. Realmente no necesita preocuparse por este número, ya que el APY es solo una forma para que el prestamista exprese cuánto ganó en intereses durante el último año. Suele ser ligeramente superior a la TAE.

Sin embargo, si está interesado, funciona así: toma esa hipoteca de $ 300,000 a 30 años con una tasa de interés del 3% de la que hablamos anteriormente. Al final del primer año, todavía deberías $ 293,746.49 en tu hipoteca y habrías pagado $ 8,914.49 en intereses durante el primer año. Su APY es la cantidad de interés que pagó durante el último año dividido por la cantidad que aún debe en su hipoteca. Aquí, es 3,03%.

No es esencial comprender completamente su APY. Es simplemente una forma diferente, y generalmente poco clara, de expresar la tasa de interés de su hipoteca. Para simplificar las cosas, apéguese a la APR.

Puede comprar una APR más baja por adelantado a través de puntos hipotecarios

Aquí es donde los puntos hipotecarios se vuelven importantes. Algunos prestamistas le permitirán comprar puntos hipotecarios cuando saque su hipoteca.

Un punto cuesta el 1% del costo total de su hipoteca; en nuestro ejemplo actual, un punto costaría $ 3,000. Comprar un punto da como resultado una reducción en la tasa de interés de su préstamo.

[Lea: ¿Qué son los puntos hipotecarios y cómo pueden reducir sus costos de intereses?]

Por ejemplo, su prestamista podría aceptar otorgarle una hipoteca del 3%, pero usted puede reducirla a una hipoteca del 2,75% comprando tres puntos. Eso significa que usted paga $ 9,000 por adelantado y obtiene una hipoteca a 30 años al 2,75% en lugar de una hipoteca al 3% a 30 años. Este es un ejemplo y no necesariamente una garantía de qué tipo de oferta podría hacerle su prestamista.

¿Vale la pena? Aquí, esos $ 9,000 por adelantado reducen los pagos de su hipoteca cada mes en $ 40 durante los 30 años del préstamo. Eso suma $ 14,400. Sin embargo, si realiza pagos adicionales en el camino, no terminará ahorrando tanto. Puede que no sea un buen negocio pagar $ 9,000 para ahorrar $ 14,400 a lo largo de 30 años. Pero, ¿si pudiera obtener esa reducción de tasa por dos puntos o incluso por un punto? Ese es un trato mucho mejor. Vale la pena pagar $ 3,000 por un punto para ahorrar $ 14,400 durante el transcurso de la hipoteca.

Una APR más baja no es la única forma de tener un pago mensual más bajo

Vale la pena señalar que la APR no es la única forma de mantener bajo su pago mensual. También puede reducir su pago mensual reduciendo la cantidad total que pide prestada. A continuación, se muestran algunos ejemplos de cosas que puede hacer para reducir el pago mensual de su hipoteca.

  • Compre una casa más pequeña: Una casa más pequeña generalmente viene con un precio de etiqueta más pequeño, lo que mantiene el dinero en su bolsillo.
  • Compre un reparador superior: Otro enfoque es comprar una casa que necesite mejoras y reparaciones menores, en particular aquellas en las que se sienta seguro de manejarlas usted mismo.
  • Mire una sala de estar más barata: Considere vivir en una ciudad con un costo de vida más bajo o en un área suburbana con valores de propiedad más bajos. Esto le permitirá tener la casa que desea a un precio menor.
  • Ahorre para un pago inicial: Tener un pago inicial reduce la cantidad que necesita pedir prestada. Un pago inicial del 20% también le ayuda a evitar el seguro hipotecario privado, un costo adicional que debe evitarse si puede.

[Siguiente: El desafío de mudarse a una casa más pequeña]

¿Demasiado tiempo, no leíste?

Cuando observe las complejidades de las matemáticas hipotecarias, manténgalo simple. El número que debe considerar cuando se trata de los intereses de su hipoteca es la APR. Cuanto menor sea la APR, menores serán sus pagos hipotecarios mensuales. No se preocupe por el APY, es solo una forma diferente de expresar la misma información.

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